Immobilienbewertung

In Deutschland gibt es grundsätzlich drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Hierzu gehören das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Jedes dieser Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die Wahl des passenden Verfahrens richtet sich dabei nach der Art der Immobilie sowie ihrer Nutzung. Es spielt eine entscheidende Rolle, ob Sie beispielsweise eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück bewerten möchten. Ebenso ist von Bedeutung, ob die Immobilie selbst genutzt, als Kapitalanlage vermietet oder anderweitig genutzt werden soll.

Darüber hinaus wird auch zwischen privaten und gewerblichen Immobilien unterschieden, da die Bewertungskriterien in diesen Fällen stark variieren können. Jedes Verfahren berücksichtigt unterschiedliche spezifische Aspekte, um eine präzise und zuverlässige Wertermittlung sicherzustellen, die auf die individuellen Gegebenheiten der Immobilie abgestimmt ist.

Vergleichswertverfahren

Eines der drei gängigen Wertermittlungsverfahren ist das Vergleichswertverfahren. Besonders gut eignet sich das Verfahren für Eigentumswohnungen, Ein-/ Zweifamilienhäuser und unbebaute Grundstücke. Eine wesentliche Voraussetzung für das Verfahren ist, dass genügend Vergleichswerte vorliegen, da das Verfahren darauf basiert, tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien zu vergleichen und dadurch den Wert zu bestimmen. Hierbei ist es wichtig, dass die Referenzobjekte hinsichtlich Lage, Größe, Bauweise, Alter, Zustand und Energieeffizienz möglichst übereinstimmende oder zumindest ähnliche Merkmale aufweisen. Hierfür ist eine Vor-Ort-Besichtigung immer von Bedeutung. 

Da es niemals zwei identische Immobilien gibt, werden Anpassungen vorgenommen. Berücksichtigt werden unter anderem:

1. Lage (Die Lage ist individuell zu betrachten. Während sich der Wert einer Immobilie an einer stark befahrenen Haupstraße im Normalfall eher negativ auswirkt, kann die nähe zu Grünflächen den Wert steigern).
2. Zustand (Alter, Renovierungsbedarf und der energetische Stand beeinflussen den Wert der Immobilie)
3. Ausstattung (Garage, Balkon, Fliesen oder Laminat?)

Die für das Vergleichswertverfahren benötigten Daten werden in der Regel von unabhängigen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Hierbei werden alle Daten aus notariell beurkundeten Kaufverträgen analysiert und veröffentlicht. 

Vorteile:

• Die Dynamik des Marktes wird beim Vergleichswertverfahren mit abgebildet
• Transparent und verständlich (konkrete Vergleichsdaten)
• Realistische und aktuelle Einschätzung

Nachteile: 

• Abhängig von vorhandenen Daten
• Stößt bei Sonderobjekten (Denkmalschutz, Spezialimmobilien) an seine Grenzen

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein weiteres gängiges Verfahren und wird vor allem bei vermieteten Immobilien und gewerblich genutzten Objekten angewendet. Dieses Verfahren eignet sich besonders, wenn die Immobilie nicht zur Eigennutzung gekauft, sondern als Kapitalanlage dienen soll. Dabei spiegelt das Verfahren nicht den Wert der Immobilie an sich wider, sondern ihren wirtschaftlichen Ertrag.

Aus diesem Grund ist das Ertragswertverfahren, insbesondere für Investoren, Kapitalanleger, Banken und gewerbliche Immobilienkäufer von großer Bedeutung.

Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in mehreren Schritten, stützt sich allerdings im Wesentlichen auf zwei Komponenten. Eine davon ist der Bodenwert, der sich aus der Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche ergibt. Die Bodenrichtwerte werden regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und dienen als Grundlage für die präzise Bestimmung des Bodenwerts.

Zudem ist der Gebäudeertrag von hoher Relevanz da er den zukünftigen wirtschaftlichen Nutzen des Gebäudes widerspiegelt. Der Gebäudeertrag wird ermittelt, indem die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen oder sonstigen Einnahmen des Gebäudes erfasst und um die Bewirtschaftungskosten, das Mietausfallwagnis sowie eventuell anfallende Abschreibungen bereinigt werden. Diese Größe wird häufig auch als Reinertrag bezeichnet. Das Mietausfallwagnis berücksichtigt dabei das Risiko, dass ein Teil der Einnahmen durch Leerstände oder Zahlungsausfälle verloren gehen könnte. Es wird in der Regel als prozentualer Abschlag von den Bruttoeinnahmen berechnet und spiegelt sowohl die regionale Marktlage als auch objektspezifische Faktoren wie Zustand, Lage und Mieterstruktur wider.

Vorteile:

• Perfekt für Anlageimmobilien, da der Ertragswert im Vordergrund steht 
• Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Methode, da es auf marktüblichen Mieteinkünften basiert.

Nachteile: 

• Der bauliche Zustand und die Wiederherstellungskosten der Immobilie werden im Ertragswertverfahren nur indirekt berücksichtigt.
• Das Verfahren basiert auf Annahmen über zukünftige Einnahmen und Kosten, wie Mietsteigerungen oder Bewirtschaftungskosten.

Sachwertverfahren

Dieses Bewertungsverfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Ein- Zweifamilienhäusern, sowie bei Spezialimmobilien wie z.B. Schulen oder Kirchen eingesetzt.

Es konzentriert sich vor allem auf den materiellen Wert einer Immobilie, wobei der Fokus auf der Bausubstanz liegt. Der Sachwert setzt sich aus drei wesentliche Faktoren zusammen:

1. Bodenrichtwert
2. Herstellungskosten des Gebäudes
3. Herstellungskosten für Außenanlagen

Ein Marktanpassungsfaktor berücksichtigt die aktuellen Marktbedingungen. Das Verfahren eignet sich besonders, wenn keine geeigneten Vergleichswerte verfügbar sind. 

Vorteile:

• Eignet sich für Wohnimmobilien in ländlichen Regionen und Spezialimmobilien, da es auf der Bewertung der Bausubstanz basiert, besonders wenn Vergleichswerte fehlen
• Liefert besonders bei aufwendigen Renovierungen präzise Ergebnisse, da es die Investitionen in die Immobilie genau berücksichtigt.

Nachteile: 

• komplexes Verfahren
• Marktgeschehen wird nur unzureichend berücksichtigt
• Eine solide Datengrundlage ist nicht immer gegeben